Недвижимость в Австрии: покупка, продажа, инвестиции.
Главная Написать письмо Поиск Добавить в избранное Карта сайта
Austria Invest: Инвестиции, недвижимость, бизнес
Москва: +7 495 364 42 11 
Вена (Ru, En, De): +43 676 433 64 54  

Земля Зальцбург
Земля Тироль
Земля Штирия
Земля Каринтия
Земля Вена
Австрия
Земля Вена
Земля ВенаФедеральная земля на востоке Австриипредложения: 60
Земля Зальцбург
Земля ЗальцбургФедеральная земля на западе Австриипредложения: 46
Земля Тироль
Земля ТирольФедеральная земля на востоке Австриипредложения: 16
Земля Штирия
Земля ШтирияФедеральная земля на юго-востоке Австриипредложения: 5
Земля Каринтия
Земля КаринтияФедеральная земля на юге Австриипредложения: 4

Как купить доходный дом в Вене?

В 2014 г. население Вены составляло около 1,75 млн человек (вместе с пригородами — порядка 2,3 млн). По всем прогнозам к 2050 г. население города превысит 2 млн. Жилой фонд Вены насчитывает около 1 млн квартир. Почти две трети квартир – около 633 тыс. – заселяют арендаторы (что соответствует почти половине всех арендуемых квартир в Австрии). Разумеется, что с ростом населения города будет расти и спрос на арендные квартиры.

Не случайно, что доходные дома с квартирами и апартаментами под аренду - это большой и динамично развивающийся рынок. В Вене насчитывается около 15 тыс. классических доходных домов. Это примерно 90% всех доходных домов Австрии. Ежегодно в столице совершается около 500-600 сделок общим оборотом – от €700 млн до €1,4 млрд.

Расположение доходных домов по городским районам

В Вене 23 района. Доходные дома распределены по городу неравномерно. Больше всего таких зданий сосредоточено в 16-м (1 321 здание), 15-м (1 117), 3-м (1 058) и 18-м (1 020) районах. Меньше всего – в 23-м (всего 92 дома), 22-м (114) и 11-м (120) районах. В самом престижном Первом районе (Внутренний город) таких домов всего 605.


Оборот рынка доходных домов и количество сделок
Рынок доходных домов находится в постоянном движении. Ежегодный объем сделок с доходными домами по разным экспертным оценкам составляет от €700 млн до €1,4 млрд. Например, по оценке компании EHL, самым «урожайным» за последнюю пятилетку стал 2012 г., когда общий объем сделок (имеется ввиду договоры купли-продажи объекта целиком или его части) составил почти €1,4 млрд. В кризисный 2008 г. в Вене было куплено доходных домов примерно на €780 млн. В 2009-2011 гг. ежегодный оборот этого сегмента рынка недвижимости существенно вырос и варьировался в пределах €1,2-1,3 млрд. В 2013 г. снизился до €1,05 млрд.

Сокращение продаж доходных домов эксперты рынка связывают с несколькими факторами:
- ежегодное уменьшение количества этих объектов недвижимости в Вене примерно на 1%. Это связно со сносом старых зданий и новым строительством, перестройкой и перепрофилированием объектов, продажей квартир после капитального ремонта, переходом зданий из разряда доходного дома в категорию жилищного товарищества,
- сильно выросшие за последние годы цены на подобные объекты, «вымывание» относительно дешевых объектов (стоимостью до €1-2 млн). Большим спросом в Вене пользуются доходные дома в центральных районах, расположенных недалеко от парков или торговых центров. Однако таких зданий физически осталось не так уж и много,
- на рынок выставляется все меньше объектов для продажи, а существенная часть владельцев не спешит расставаться со своими активами, считая, что в период экономических кризисов и нестабильного евро, самое лучшее вложение капитала – это доходная недвижимость в Вене.

В каких районах Вены чаще покупают доходные дома?
Анализ сделок, зарегистрированных в Земельной книге в 2010-2013 гг. и первую половину 2014 г., позволяет выявить картину распределения активности инвесторов по венским районам.
Меньше всего сделок купли-продажи с доходными домами совершается во Внутреннем городе (Первый район). За последние пять лет владельцев здесь меняют не более 13-17 доходных домов в год. Что не удивительно: средняя цена сделки в этом районе обычно превышает €10 млн.

Больше всего покупателей за последние годы привлекли Шестнадцатый и Семнадцатый районы. Например, в 2010 г. в обоих районах было продано 250 доходных домов, через год – еще 183, в 2012 г. – еще 143. В 2013 г. в этих районах прошло «всего» 78 сделок на общую сумму в €116 млн. Столь бурную инвестиционную активность объяснить просто. Здесь втрое больше доходных домов, чем в центре, и стоят они не очень дорого. Средняя цена сделки не превышала €500 – 800 тыс.

В 2013 г. в районах между Ring и Gürtel прошло 148 сделок. Что составило всего четверть от общего числа сделок с доходными домами в том году. Однако в долевом отношении объем этих продаж составил почти 44% (более €560 млн) от общей стоимости проданных в тот год домов. В первой половине 2014 г. в Пятом, Шестом и Седьмом районах прошло несколько крупных сделок на общую сумму в EUR 85 млн. В среднем же ежегодно в каждом из районов продается по 45-55 домов.
Активные покупки проходят и в районах, расположенных за пределами Gürtel. В Тринадцатом, Восемнадцатом и Девятнадцатом районах, которые граничат с Венским лесом, в 2013 г. инвесторы купили 60 коммерческих объектов. Средняя цена каждой сделки составила примерно €2 млн. Годом ранее в этих же районах было куплено 75 доходных домов на сумму в €100,5 млн.

Почему покупают доходные дома в Вене?
Во-первых, сами австрийцы считают приобретение недвижимости, в частности, доходных домов, очень надежной инвестицией. Что бы не происходило с курсом золота, валютой или нефтью, недвижимость в Вене остается той «тихой гаванью», которая никогда не падает в цене. То есть первый аргумент в такой покупке – это защита и сохранение капитала.
Во-вторых, доходные дома потому так и называются, что приносят своим владельцам арендный доход. Даже с точки зрения самих австрийцев, этот доход не столь велик, как, например, в торговых центрах или курортной недвижимости. Однако покупка доходных домов – это долгосрочные инвестиции, которые измеряются десятилетиями. Безусловно, такие объекты покупаются с привлечением банковского кредита (граждане РФ, Украины и Казахстана тоже могут его получить). При арендной доходности в 3-6% и ежегодном росте капитализации в 3-6% (то есть росте стоимости самой недвижимости), получается, что доход за десятилетие может измеряться уже сотней процентов.
В-третьих, по всем прогнозам социологов и городских властей ежегодный прирост населения Вены в предстоящие 30 лет составит примерно 200 тыс. человек. Всем новым горожанам нужно жилье. Мест для масштабного жилищного строительства в городе почти не осталось. Это означает, что спрос на жилье, включая арендное, будет возрастать, а вместе с этим спросом будет расти и стоимость квадратных метров, и арендные ставки.
В-четвертых, на развитии потенциала доходных домов можно еще и неплохо заработать. Вот как рассуждают некоторые успешные девелоперы: покупая, например, дом площадью 1000 кв. м за €2 млн, владелец рассчитывает продать половину квартир после их полной реставрации и санации самого дома по цене €3700-4000 за квадратный метр. Вернув, таким образов, первоначальные инвестиции и оставшись собственником второй половины квартир, он в дальнейшем зарабатывает на их аренде.
В-пятых, есть еще один немаловажный аргумент. Если надстроить верхний чердачный этаж доходного дома и построить там несколько пентхаусов, их можно продать дороже, чем квартиры на нижних этажа, получив существенную прибыль. Даже после уплаты всех необходимых налогов величина этой прибыли может быть достаточно значимой и, скорее всего, оправдает первоначальные вложения в проект.  

Каталог объектов
Статьи
© 2009-2017 | Недвижимость в Австрии +7 495 364 42 11,
+43 676 433 64 54 (Ru, En, De) Создание сайта: abronova